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Nachbesserung oder Minderung beim Immobilienkauf?

von RA Franz M. Große-Wilde (9/08)
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Erbrecht

In einer Entscheidung vom 16. November 2007 hat der Bundesgerichtshof BGH) für den Immobilienkauf entschieden, dass bei Mängeln regelmäßig nur der Minderwert ersetzt werden kann, nicht aber die Kosten, die für die fachgerechte Beseitigung des Mangels erforderlich sind.

Im zugrunde liegenden Fall hatte der Käufer ein Mehrfamilienhaus erworben, das 1959 errichtet worden war. Neben einem Gewährleistungsausschluss waren in dem Vertrag die für das Haus bestehenden Mietverhältnisse angeführt und Angaben über Miethöhe, Nebenkosten und Wohnflächen zum Gegenstand des Vertrages gemacht worden.

Hierbei waren auch 2 Dachgeschosswohnungen aufgeführt worden, die ohne baurechtliche Genehmigung und entgegen den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen ausgebaut worden waren. Die Kosten für die Herstellung eines genehmigungsfähigen Dachausbaus hätten ca. 217.000 € betragen. Bei der Bewertung des Grundstückes mit und ohne Berücksichtigung dieser Wohnungen ergab sich eine Wertdifferenz von nur 46.000 €.

Streitig war, ob nur die Wertdifferenz als Schaden anzusehen war oder auch der darüber hinausgehende Betrag für die Umbaumaßnahmen. Hier hat sich der BGH festgelegt und beim Immobilienkauf auf die Wertdifferenz abgestellt. Das Gericht hat zwar ausgeführt, dass diese Wertdifferenz unter Umständen auch mit den Kosten der Beseitigung des Mangels identisch sein könne, hiervon sei im vorliegenden Falle aber nicht auszugehen, da die Parteien im Wesentlichen den Ertrag des Objektes zum Gegenstand ihrer Überlegungen gemacht hatten.

In der Praxis sollte man berücksichtigen, dass eine Vielzahl von Mängeln beim Immobilienkauf von anderer Natur sein können, so dass auf eine Nachbesserung nicht ohne Weiteres verzichtet werden kann. Muss der Bauherr also in jedem Falle die bestehenden Mängel beseitigen, so wird sich dies auch bei der Minderwertberechnung entsprechend niederschlagen, so dass sich in solchen Fällen der Minderwert als identisch mit den Beseitigungskosten darstellen wird.

Unser Rat:

  • Beim Immobilienverkauf muss der Verkäufer über wesentliche Mängel aufklären. Darüber, was ein wesentlicher Mangel ist, streiten Gelehrte und Gerichte. Über eine dem Verkäufer bekannte Kellerfeuchtigkeit muss beispielsweise aufgeklärt werden. Gleiches gilt im Rheinland etwa für Gebäude, die im Überschwemmungsgebiet des Rheines liegen, wobei man hier wieder darüber streiten kann, ob das auch für solche Häuser gilt, die nur von einem so genannten Jahrhunderthochwasser erreicht werden.

  • Als Verkäufer von Immobilien sollten Sie darauf achten, dass Sie nicht nur die Gewährleistung bei Altimmobilien ausschließen, sondern auch dafür Sorge tragen, dass nicht durch Zusicherungen oder fehlerhafte Angaben im Vertrag Gewährleistungsansprüche erzeugt werden können.

  • Für Käufer ist es wichtig, dass die für sie wesentlichen Eigenschaften eines Gebäudes im Vertrag fixiert werden, um für den Fall der Fälle Gewährleistungsansprüche zu haben.

 

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Stand: 11. March 2013