|
Große
– Wilde & Partner GbR
|
|
|
Zur Rückbaupflicht bei der WEG
von RAin Martina C.
Große-Wilde (1/11) Nicht selten verändert ein Wohnungseigentümer ohne vorherige Genehmigung durch die anderen Wohnungseigentümer die bauliche Anlage einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und stellt die anderen Eigentümer vor vollendete Tatsachen. In diesem Fall stellt sich die Frage, welche Wirkung ein daraufhin ergehender Beschluss der WEG hat, dass der Wohnungseigentümer die Änderung wieder rückgängig zu machen hat. Durch Urteil vom 18.06.2010 hat der Bundesgerichtshof (BGH) Klarheit in die Sache gebracht. Dem lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Ein Eigentümer aus einer WEG hatte neben seinen Wohnungen auch zwei Pkw-Stellplätze in der Garage. Auf diesen hatte er Pkws stehen. Eines Tages wurde ein Pkw entwendet. Zumindest ein weiterer Pkw wurde beschädigt. Der Eigentümer trennte daraufhin seinen Stellplatz von der übrigen Garage durch Gitterelemente und ein Rolltor ab. In der folgenden Eigentümerversammlung beantragte er die Genehmigung für diese Maßnahme. Die WEG lehnte den Antrag ab. Gleichzeitig beschloss sie, den betreffenden Eigentümer gemeinschaftlich zum Rückbau aufzufordern. Für den Fall, dass der betreffende Eigentümer dieser Forderung nicht nachkam, sollte ein Rechtsanwalt mit der außergerichtlichen und notfalls gerichtlichen Durchsetzung des Rückbauanspruches beauftragt werden. Der Eigentümer hat die Beschlüsse nicht angefochten. Der Aufforderung des Verwalters, den Rückbau vorzunehmen, kam er nicht nach. Die WEG hat den Eigentümer dann auf Beseitigung verklagt. Das Oberlandesgericht (OLG) hatte als ausreichende Grundlage für die Beseitigung allein den Beschluss als ausreichend angesehen. Dem hat der BGH widersprochen. Grundsätzlich haben die einzelnen Mitglieder einer WEG selbst einen Beseitigungsanspruch gegen einen Eigentümer. Durch Beschluss können die Eigentümer diese Ansprüche aber zur Ausübung auf die WEG übertragen. Die WEG kann die Ansprüche an sich ziehen. Die WEG ist damit kraft Gesetzes befugt, gerichtlich und außergerichtlich tätig zu werden. Insoweit hatte der BGH keine formalen Bedenken. Um auch sachlich eine gültige Regelung im Beschlusswege treffen zu können, muss die WEG eine Beschlusskompetenz haben. Fehlt diese, ist ein Beschluss von vornherein nichtig und damit unbeachtlich. Leistungs- oder Unterlassungspflichten können einem Eigentümer grundsätzlich nur auferlegt werden, wenn sie nach dem Gesetz, der Teilungserklärung oder einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestehen oder auferlegt werden können. Das hatte der BGH bereits in einer früheren Entscheidung festgestellt. Der Beschluss, mit dem der Eigentümer zum Rückbau aufgefordert wurde, war danach nichtig. Eine Befugnis, einem Eigentümer über die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten hinaus Pflichten aufzuerlegen, ergibt sich aus dem Gesetz nicht. Insbesondere ergibt sich das weder aus dem Recht der WEG, den Gebrauch zu regeln, noch aus dem Recht, das gemeinschaftliche Eigentum zu verwalten, es instandzuhalten oder instandzusetzen. Sieht die Teilungserklärung eine derartige Befugnis nicht vor und gibt es auch keine Vereinbarung der Eigentümer, dann gibt es keine Beschlusskompetenz. In diesem Fall muss die WEG die Beseitigung einklagen. In dem Gerichtsverfahren wird dann geprüft, ob ein Beseitigungsanspruch zu Recht besteht. Der BGH hat deshalb das Urteil des OLG aufgehoben und dem OLG aufgegeben, dies nochmals zu prüfen. Das eigenmächtige Vorgehen des Eigentümers wird nur dann Bestand haben, wenn keinem anderen Eigentümer durch die Errichtung der Garagenboxen ein unzumutbarer Nachteil entstanden ist. Hierbei ist die Frage entscheidend, ob einerseits der Eigentümer sein Eigentum durch andere Maßnahmen schützen kann und ob andererseits die Garagenboxen zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung bei der Benutzung angrenzender Stellplätze führen. Unser Rat:
|
|
Der Inhalt dieser Seiten ist eine allgemeine Information. Er stellt keine anwaltliche Beratung dar und kann diese nicht ersetzen. Ein Vertrag kann nur durch persönliche Vereinbarung zustande kommen. Für Handlungen, die auf der Grundlage der auf dieser Seite enthaltenen Informationen vorgenommen werden, übernehmen wir deshalb keine Haftung. Die Informationen sind ausschließlich für den privaten Gebrauch bestimmt. Eine kommerzielle Nutzung darf nur mit Zustimmung der Rechtsanwälte Große-Wilde & Partner GbR in Bonn, erfolgen. Copyright © 2000-2012 Rechtsanwälte - Fachanwälte
Große - Wilde & Partner GbR in Bonn
|
