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Große – Wilde
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Kündigung durch Erbengemeinschaft
von RA Franz M. Große-Wilde Bei Erbengemeinschaften war es bisher schwierig, die Verwaltung von Grundbesitz umzusetzen, wenn es keine einvernehmliche Meinung unter den Miterben gab. Über viele Jahre hinweg vertrat der BGH die Auffassung, dass die Kündigung eines Miet- oder Pachtvertrages über ein Nachlassgrundstück voraussetzt, dass alle Miterben eine gleichlautende Erklärung abgeben. Eine Kündigung war danach zwar grundsätzlich möglich, allerdings musste der Miterbe, der sich einer solchen Vorgehensweise widersetzte, zunächst auf Linie gebracht werden, notfalls durch gerichtliche Entscheidung. Es liegt auf der Hand, dass dies erhebliche zeitliche Probleme mit sich bringt. Der Mieter konnte die Probleme mehr oder weniger aussitzen. Die bisher vertretene Auffassung hat der BGH mit einer Entscheidung vom 11.11.2009 geändert. Nachdem zunächst der 4. (Erbrechts-) Senat im Jahre 2005 die bisherige Auffassung aufgeweicht hat, hat sich jetzt auch der 12. (Mietrechts-) Senat der neuen Linie angeschlossen. Eine Kündigung des Mietverhältnisses über ein Nachlassgrundstück können die Erben jetzt wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen. Voraussetzung ist hierbei allerdings, dass es sich objektiv betrachtet bei der Kündigung um eine ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahme der Erbengemeinschaft handelt. Ausgeschlossen sind deshalb Kündigungen, die zu einer Entwertung des Nachlasses führen, etwa weil die Kündigung für einzelne Miterben vorteilhaft ist. Liegt aber der Grund für die Kündigung darin, dass eine unangemessen niedrige Miete gezahlt wird, oder dass der Mieter die ursprünglich vereinbarte Miete nicht mehr zahlt, so ist eine solche Kündigung ordnungsgemäße Verwaltung. Für den Mehrheitsbeschluss ist die Mehrheit nach den Erbteilen (und nicht nach Köpfen) zu beurteilen, so dass ein Miterbe, der die Mehrheit der Anteile in der Erbengemeinschaft hat, die Kündigung notfalls allein aussprechen kann. Eine Entscheidung durch Erbengemeinschaften, in denen es Miterben gibt, die am Status Quo ein besonderes Interesse haben, ist jetzt deutlich erleichtert. Die neue Entscheidung macht insbesondere ein zügigeres Reagieren möglich. |
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