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Größe von Geschäftsräumen

von RAin u FAin Miet u WEGR Martina C. Große-Wilde

Mit Urteil vom 04. Mai 2005 hat der BGH entschieden, dass auch der Mieter von Geschäftsraum die Miete mindern kann, wenn die Mietfläche um mehr als 10 % kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben.

Der Mieter von Räumen kann die Miete mindern, wenn die Mietsache einen Mangel hat. Der Gebrauchswert muss durch den Mangel erheblich gemindert sein. Durch eine geringere Größe, als im Mietvertrag angegeben, kann der Gebrauchswert eingeschränkt sein.

Der BGH hatte bereits mit Urteil vom 24. März 2004 entschieden, dass eine um mehr als 10 % kleinere Wohnung mangelhaft ist. Der BGH hat jetzt entschieden, dass dies auch für Geschäftsräume gelten soll.

Bei einem derart erheblichen Flächenmangel spricht bereits eine Vermutung für die Gebrauchsbeeinträchtigung. Gerade bei der Anmietung von Geschäftsräumen spielen wirtschaftliche Gesichtspunkte eine entscheidende Rolle. Gerade der Geschäftsraummieter achtet darauf, dass er keine höhere als die ortsübliche Miete zahlt. Da sich gerade bei Geschäftsräumen die Miete in der Regel nach der Betriebsfläche richtet, kommt deren Größe für den Nutzwert wesentliche Bedeutung zu. Es ist hierbei unerheblich, ob die Flächengröße fest vereinbart wurde oder nur eine ca. Angabe gemacht wurde.

Das Urteil hat vielfältige Konsequenzen:

• Die Miete kann entsprechend der prozentualen Flächenabweichung gekürzt werden.

• Die Betriebskostenumlegung kann gekürzt werden, soweit es hierbei auf die Fläche ankommt.

• Der Mieter kann Rückzahlung der zu viel gezahlten Beträge verlangen.

• Der Mieter kann je nach Einzelfall aber auch eine fristlose Kündigung aussprechen, weil ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht gewährt wird.

Für den Mieter, dessen Geschäfte nicht gut laufen, ist dies unter Umständen eine Möglichkeit, aus einem langfristigen Vertrag herauszukommen. Für den Vermieter kann dies ein großes Risiko bei den derzeitigen Leerständen in vielen Städten sein.

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Stand: 11. March 2013