Große – Wilde & Partner GbR
Rechtsanwälte und Fachanwälte in Bonn
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Über optimale Kapitalanlagen wird seit Jahren in allen Wirtschaftsteilen der Zeitungen und der einschlägigen Fachpresse berichtet. Trotz aller Erfolgsmeldungen muss aber auch immer wieder von massiven Reinfällen für Anleger berichtet werden, die schließlich auch vor den Gerichten landen. Bei Reinfällen ist zwar nicht selten eine gewisse Blauäugigkeit des Anlegers zu beobachten, dem offensichtlich hohe Steuervorteile und hohe Renditeversprechungen den Blick vernebelt haben. Dennoch müssen derartige Reinfälle nicht sein. Wer sich ohne fachkundige und kritische Beratung zu Anlagegeschäften verleiten lässt, macht oft ein schlechtes Geschäft. Zwar führt auch Beratung nicht zwangsläufig zu guten Ergebnissen, aber die Risiken werden doch deutlich verringert und zur Not besteht die Möglichkeit, den Berater in Haftung zu nehmen. Auch dies Möglichkeit muss aber vorbereitet sein. Einige Beispiele mögen dies deutlich machen:

So hat der BGH einem Kapitalanlagevermittler vorgeworfen, dass er keine eigenständige Überprüfung eines Anlagekonzeptes vorgenommen hat. Einer Sparkasse hat der BGH vorgeworfen, statt einer risikolosen Anlage zur Altersvorsorge risikoreiche Bond-Anleihen empfohlen zu haben.

Generell gilt nach unserer Erfahrung:

1. Je höher die Rendite, um so höher das Risiko. Renditen von über 10 % oder gar 15 % sind nur mit hohen Risiken vorstellbar.
2. Eine Kapitalanlage sollte sich auch ohne Steuervorteile wenigstens zu Null rechnen. Die Steuergesetze ändern sich jährlich und sind von den Ergebnissen her fast nicht voraussehbar. Bei länger laufenden Anlagegeschäften gilt dies erst recht.
3. Bei geschlossenen Immobilienfonds sind ebenso wie bei Eigentumswohnungen die kritischen Punkte an zwei Stellen zu suchen (und auch häufig zu finden):
   - Die prospektierte Miete entspricht nicht dem Markt
   - Der Wert des Objektes nach Tilgung der Darlehen entspricht nicht dem Markt
   Da der Wert des Objektes regelmäßig von der zu diesem Zeitpunkt erzielbaren Marktmiete abhängt, ist die Marktmiete für eine Bewertung immer wieder maßgeblich. Marktmiete ist hierbei nicht das, was zwischen den Vertragsparteien vereinbart oder gar von einem Vertragsgaranten garantiert wird. Denn Mietgaranten und Mieter fallen nicht selten pünktlich zum Ablauf der Verjährungsfristen von Ansprüchen gegen die Initiatoren eines Objektes (also nach drei Jahren) in Insolvenz. Marktmiete ist vielmehr das, was ein unbeteiligter Dritter ohne weiteres als Miete zahlen würde.
4. Spezialobjekte (Kliniken, Fabrikgebäude) stehen und fallen letztlich mit dem Erfolg des Betreibers dieser Anlagen. Praktisch handelt es sich in derartigen Fällen wegen der Spezialität der Anlageobjekte eigentlich nicht um eine Immobilienbeteiligung, sondern um eine Unternehmensbeteiligung, deren Erträge von der Zahlungsfähigkeit des Unternehmens abhängig sind. Hier ist besondere Vorsicht geboten.

Unser Rat:

Lassen Sie sich vorher beraten, am besten nicht von dem Vermittler der Anlage. Verdeutlichen Sie dem Vermittler/Berater schriftlich, dass Sie Beratung wünschen. Lassen Sie sich vom Berater unterschreiben, dass er Sie beraten hat. 
Halten Sie besondere Zusagen schriftlich im Vertrag fest. 
Teilen Sie Ihre Anlagegrundsätze (sichere Anlage) schriftlich dem Berater mitteilen.

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Stand: 11. March 2013