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Das neue Mietrecht
von RAin Martina C. Große-Wilde
Am 01.09.2001 tritt das
neue Mietrecht in Kraft. Bisher in speziellen Gesetzen geregelte
Sachverhalte, wie die Mieterhöhung (bisher: Gesetz zur Regelung der Miethöhe)
und die Kündigungssperrfristen bei Wohnungsumwandlung (bisher:
Sozialklauselgesetz) wurden sämtlich in das neue Mietrecht im Bürgerlichen
Gesetzbuch (BGB) aufgenommen. Auch ansonsten wurde der gesamte systematische
Aufbau völlig verändert. Es steht praktisch nichts mehr da, wo es
einmal war.
Gleichzeitig erfolgte eine sprachliche
Anpassung an das neue Vokabular (z. B. "Miete" statt
"Mietzins") und ein großer Teil der Regelungen wurde auch inhaltlich
geändert.
Das
neue Mietrecht hat Auswirkungen auch auf bestehende Verträge. Soweit
bestehende Regelungen im Widerspruch zu den neuen gesetzlichen Regelungen
stehen, können sie unwirksam sein. Bisher nicht erforderliche Regelungen
können jetzt eine Lücke verursachen, was damit zu einem ganz anderen Ergebnis
führt. Die Voraussetzungen für die Durchsetzung von Ansprüchen können sich
verändert haben.
Dies kann die Vereinbarung von Anpassungsregelungen zwischen den
Vertragsparteien, insbesondere auch von Vermieterseite her, erforderlich machen.
Nur so können nach Möglichkeit künftige Rechtsunsicherheiten und daraus
resultierende Rechtsstreitigkeiten vermieden werden.
Bei dem Abschluß neuer Mietverträge
ist schon jetzt die neue Rechtslage zu berücksichtigen. Das beginnt bereits mit
der richtigen Wortwahl, die ansonsten zu unerwünschten Ergebnissen führen
kann.
Die wichtigsten Regelungen
im BGB in Kürze:
- § 556 b neu: Beschränkungen des Aufrechnungs-
und Zurückbehaltungsrechts des Mieters im Mietvertrag sind bereits
jetzt teilweise unzulässig. Dies wird auf Rückforderungsansprüche des
Mieters wegen überzahlter Miete ausgedehnt.
- § 557 a, 557 b neu: Für Staffel- und
Indexmieten gelten keine zeitlichen Beschränkungen mehr.
- §§ 551, 566 a neu: Bei der Mietsicherheit
kann vom Vermieter bei der Barkaution auch eine andere Anlageform als die
Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist gewählt werden. Beim
Grundstückserwerb haftet jetzt grundsätzlich der Erwerber für die
Mietsicherheit. Es verbleibt eine subsidiäre Haftung des
Verkäufers, wenn diese vom Erwerber nicht zu erlangen ist. Damit gehört ab
sofort eine entsprechende Regelung in den Kaufvertrag.
- §§ 556, 556 a neu: Der
Umlageschlüssel für die Betriebskosten ist jetzt im Gesetz
geregelt. Verbrauchsabhängige Kosten können aus einer Bruttomiete
ausgegliedert werden. Der Mieter hat das Recht zur Senkung der
Vorauszahlungen. Der Vermieter hat zur Abrechnung der Betriebskosten eine Ausschlußfrist
von einem Jahr. Der Mieter hat für Einwendungen gegen die Abrechnung
eine Ausschlußfrist von einem Jahr.
- § 554 a neu: Der Mieter hat das Recht, vom
Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen zu
verlangen, um eine Mietsache oder den Zugang zu ihr behindertengerecht
nutzen zu können. Der Vermieter kann die Zustimmung nur ausnahmsweise
verweigern. Er kann sie aber von der Leistung einer zusätzlichen Sicherheit
für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen.
- § 563 neu: Hat der Mieter mit einem Partner
oder einer sonstigen Person einen auf Dauer angelegten, gemeinsamen
Haushalt geführt, dann tritt dieser nach dem Tod des Mieters in
das Mietverhältnis ein.
- §§ 554, 557 – 561 neu: Das Mieterhöhungsrecht
wurde inhaltlich geändert. Das neue Recht gilt für alle ab dem 01.09.2001 zugehenden
Erhöhungserklärungen.
Bei Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete
verringert sich die Kappungsgrenze von 30 % auf 20 %.
Die Erhöhung kann jetzt auch mit der Bezugnahme auf eine Mietdatenbank
oder der Bezugnahme auf einen sog. qualifizierten Mietspiegel
(nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellter und von der Gemeinde oder
von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannter
Mietspiegel) begründet werden.
Eine Erhöhung der Miete wegen gestiegener Kapitalkosten ist nicht
mehr möglich.
Die Modernisierungserhöhung ist auf alle Energiesparmaßnahmen
erweitert worden. Eine Modernisierung muß 3 Monate im voraus angekündigt
werden.
- § 575 neu: Die Möglichkeit, einen
Mietvertrag auf eine bestimmte Zeit abzuschließen (Zeitmietvertrag)
wurde eingeschränkt. Ein Zeitmietvertrag mit einfacher Befristung ist nicht
mehr möglich. Es sind nur noch Zeitmietverträge mit vom Gesetz benannten
Befristungsgründen möglich. Die Regelung gilt nur für neue Verträge.
- Das Kündigungsrecht wurde insgesamt
geändert. Es gibt jetzt eine ordentliche, eine außerordentliche und eine
außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund,
573 c neu: Für die ordentliche Kündigung sind die Fristen für den
Vermieter und den Mieter unterschiedlich geregelt. Der Mieter kann ein
unbefristetes Mietverhältnis ohne Vorliegen eines Kündigungsgrundes mit
einer Frist von drei Monaten kündigen. Der Vermieter hat zu Beginn eine
Kündigungsfrist von drei Monaten, die sich nach fünf Jahren der
Überlassung des Wohnraumes auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun
Monate verlängert.
§ 573 d neu: Kann ein Mietverhältnis außerordentlich mit
gesetzlicher Frist gekündigt werden, dann gilt eine dreimonatige
Kündigungsfrist.
§§ 543, 569 neu: Die bisher verstreuten Regelungen der außerordentlichen
fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund wurden zusammengefaßt. Das
Mietverhältnis kann von jeder Vertragspartei aus wichtigem Grund
außerordentlich fristlos gekündigt werden.
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden die Fortsetzung
des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, insbes.
- bei (auch unerheblicher) Hinderung oder Vorenthaltung des Gebrauchs der
Mietsache
- bei vertragswidrigem Gebrauch durch Vernachlässigung und unbefugte
Untervermietung
- bei Mietrückstand
- bei Gesundheitsgefährdung
- bei nachhaltiger Störung des Hausfriedens durch einen Vertragspartner
unter Berücksichtung aller Umstände des Einzelfalls und Abwägung der
Interessen.
Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht, so ist die
Kündigung immer erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe
bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig (Ausnahme:
Zahlungsverzug). Die Gründe für die Kündigung müssen in allen
Einzelheiten in dem Kündigungsschreiben angegeben werden. Ohne
rechtlichen Rat wird eine Kündigung kaum noch möglich sein.
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§§ 543, 569 neu: Die Möglichkeit des
Mieters, während des laufenden Räumungsrechtsstreits durch Zahlung
der rückständigen Miete die Kündigung unwirksam werden zu lassen,
wird verlängert auf zwei Monate nach Rechtshängigkeit.
Unser
Rat:
Wer bestehende Mietverträge hat, muß prüfen, inwieweit sich
Änderungen für ihn ergeben und inwieweit ein Regelungsbedarf besteht. Solange
kein Streit besteht, sind Änderungen erfahrungsgemäß einfach.
Wer einen neuen Mietvertrag abschließen will oder mietvertragliche
Erklärungen abgeben will, muß die neuen Regelungen berücksichtigen. Einmal
geschlossene Verträge haben Gültigkeit. Die bisherigen Vertragsmuster der
Verbände sind nur noch eingeschränkt brauchbar.
Beim Abschluß eines Kaufvertrages über ein vermietetes Grundstück muß
die Frage der Kaution sorgfältig geregelt sein.
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