Große
– Wilde & Partner GbR
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Der Nachweismakler
von RAin Martina C. Große-Wilde
(10/09) Ist für das Maklerhonorar ein fester Kaufentschluss erforderlich oder reicht das allgemeine Interesse des Kaufinteressenten am Erwerb einer Immobilie? Mit Urteil vom 04.06.09 hat der BGH diese Frage entschieden. Der Makler sollte für eine erfolgreiche Nachweis- oder Vermittlungsleistung von dem Verkäufer eine Provision erhalten. Die Wohnung war noch nicht gebaut. In der Folgezeit schaltete der Makler ein Inserat. Es meldete sich ein Interessent. Diesem schickte der Makler ein Exposé zu. Es gab mehrere Telefonate zwischen Makler und Interessent. Der Interessent wollte sich dann überlegen, ob er sich überhaupt eine Wohnung in dem Objekt kaufen wolle. Der Makler inserierte weiter. Der Interessent meldete sich wieder und besichtigte die Wohnung im Rohbauzustand. Anschließend erbat er 2 Wochen Bedenkzeit und kaufte die Wohnung dann. Eine Vermittlungsleistung des Maklers liegt vor, wenn der Makler mit dem Ziel des Vertragsschlusses auf den Interessenten einwirkt. Er muss die Bereitschaft des Interessenten zum Abschluss des Kaufvertrages herbeiführen. Die Zusendung des Exposé und die Einräumung eines Besichtigungstermins reicht nicht. Eine Nachweisleistung liegt vor, wenn der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages erfolgt ist. Der Auftraggeber des Maklers muss auf Grund einer Mitteilung des Maklers in der Lage sein, in konkrete Verhandlungen mit dem Interessenten über den Kaufvertrag zu treten. Es reicht, wenn der Makler seinem Auftraggeber einen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweist. Der Makler hatte hier ein Inserat geschaltet und dann mehrere Telefonate mit dem Interessenten geführt. Er hat einige Zeit später eine Besichtigung mit dem Interessenten vorgenommen, bei der die Wohnung mittlerweile im Rohbauzustand war und hat danach noch mit ihm telefoniert. Hier wurde das Kaufinteresse des Interessenten durch eine von dem Makler initiierte und von dem Interessenten als besonders wichtig für seine Entscheidung angesehene Besichtigung der Wohnung im fortgeschrittenen Baustadium verstärkt. Damit hatte der Auftraggeber spätestens zu dem Zeitpunkt einen Interessenten, mit dem er in genaue Vertragsverhandlungen eintreten konnte. Die Bedenkzeit nach der Besichtigung ist unerheblich. Es ist nicht erforderlich, dass dem Auftraggeber eine Person benannt wird, die zum Kauf schon fest entschlossen ist. Sonst wäre ein Makler nie in der Lage, eine Nachweisleistung zu erbringen. Denn im Gegensatz zum Nachweis einer verkaufsbereiten Person gegenüber einem Kaufinteressenten, ist der Kaufinteressent, der einem Verkäufer genannt wird, immer noch auf der Suche und deshalb regelmäßig unentschlossen. Es reicht daher für den Nachweis eines Kaufinteressenten, wenn der Interessent generell am Erwerb einer Wohnung interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnlich ist. Unser Rat:
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