Große
– Wilde & Partner GbR
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Verjährung bei Vermieterwechsel
von RAin Martina C.
Große-Wilde (3/09) Der ehemalige Eigentümer einer Wohnung kann nach einem Verkauf noch lange haften. Durch Urteil vom 28. Mai 2008 hat der BGH entschieden, dass für die Dauer der Haftung die Kenntnis des Mieters vom Eigentumswechsel des Vermieters entscheidend ist. In dem zu entscheidenden Fall zahlte der Mieter eine monatliche Schönheitsreparaturenpauschale. In der Folgezeit teilte er dem Vermieter mit, dass er Schönheitsreparaturen ausgeführt habe und verlangte Erstattung. Der Vermieter lehnte dieses ab mit Hinweis darauf, dass er an einen namentlich benannten neuen Eigentümer verkauft habe. Der Käufer wurde am 21. Februar 2006 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Am 22. August 2006, also 6 Monate und einen Tag später, erhob der Mieter Klage wegen seiner Ausgaben. Nach dem Gesetz verjähren Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen auf die Mietsache innerhalb von 6 Monaten nach Ende des Mietvertrages. Bis dahin muss Klage eingereicht sein. Der Wechsel des Eigentümers ist ein solches Ende des Mietverhältnisses. Dieses wird zwischen dem Voreigentümer und dem Mieter beendet. Mit dem neuen Eigentümer wird ein neues Mietverhältnis begonnen. Der neue Eigentümer und Vermieter tritt zwar in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Schon gegen den bisherigen Eigentümer und Vermieter entstandene und fällig gewordene Ansprüche gehen aber nicht auf den neuen Eigentümer und Vermieter über. Der Mieter muss diese weiterhin gegen den bisherigen Vermieter geltend machen. Das Ende des Mietverhältnisses mit dem bisherigen Vermieter ist der Tag der Eintragung im Grundbuch als Eigentümer. Das Problem ist nur, dass der Mieter nicht weiß, wann der neue Vermieter im Grundbuch eingetragen wird. Deshalb soll der Lauf der Verjährungsfrist erst beginnen, wenn der Mieter von der Eintragung im Grundbuch weiß. Der Mieter soll nicht verpflichtet sein, von sich aus Erkundigungen einzuziehen. Das kann für den bisherigen Eigentümer unter Umständen noch eine lange Haftung bedeuten. Unser Rat: Wenn Sie eine Wohnung verkaufen, dann schicken Sie dem Mieter die Mitteilung des Grundbuchamtes von der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch zu. So kann die Verjährung in Gang gesetzt werden. |
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