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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 07.11.2000 die Grundsätze für die Berechnung der Vorfälligkeits- und Nichtabnahmeentschädigung bei Hypothekendarlehen präzisiert. Danach hat der Bankkunde unter dem Strich weniger an Entschädigung zu zahlen.

Die Entschädigung soll die Einbußen ausgleichen, die der Bank durch die vorzeitige Ablösung oder durch die Nichtabnahme eines Darlehens entstehen. Nach der Aktiv-Passiv-Methode ist der finanzielle Nachteil der Bank die Differenz zwischen den Zinsen, die der Kunde an die Bank gezahlt hätte, und der Rendite, die sich bei der Wiederanlage des Darlehensbetrages durch die Bank ergeben würde.

Der Differenzbetrag ist um die von der Bank ersparte Vorsorge für das Kreditrisiko und die ersparten Verwaltungsaufwendungen zu kürzen. Ferner ist der Betrag bezogen auf den Zeitpunkt der Entschädigungszahlung abzuzinsen, das heißt um den Vorteil der früheren Zahlung zu kürzen.

Der BGH hat für die Berechnung folgendes vorgegeben:

• Der Nominalzinssatz ist zugrunde zulegen (nicht der Effektivzinssatz).
• Bei der Ermittlung der Rendite der Bank ist von dem für den Bankkunden günstigeren Wiederanlagezins auszugehen. Zum Zeitpunkt des Urteils waren die Zinsen für Hypothekenpfandbriefe jährlich um 0,4 % höher als bei fest verzinslichen Wertpapieren der öffentlichen Hand, die von den Banken bisher als Berechnungsbasis herangezogen wurden.
• Der Wiederanlagezinssatz ist entsprechend dem jeweiligen Anlagezeitraum unterschiedlich festzulegen.
• Die ersparten Verwaltungsaufwendungen sind als ein von der Darlehenssumme unabhängiger fester jährlicher Betrag anzusetzen.
• Das für die Bank entfallene Darlehensrisiko ist mit einem prozentualen Abschlag von der Darlehenssumme zu berechnen.
• Der Betrag ist auf den Zeitpunkt der Zahlung abzuzinsen nach der tatsächlichen Zinsstrukturkurve, die die stetige Reduzierung der Darlehensschuld durch fortschreitende Tilgung und die dadurch bedingte Verminderung der Zinsschuld berücksichtigt.
• Die Berechnung der Bank muß transparent und nachvollziehbar sein.

Insgesamt kann diese Berechnung gegenüber der früheren Methode bis zu einer Halbierung der Entschädigung führen.

die Grundsätze für die Höhe des Vorfälligkeitsentgeltes bei einer vorzeitigen Ablösung eines Darlehens mit fester Laufzeit präzisiert.

In einer weiteren Entscheidung hat BGH am 06. Mai 2003 ausgeführt, dass dann, wenn kein Anspruch des Kunden auf eine vorzeitige Ablösung besteht, die Höhe nur begrenzt wird durch die Sittenwidrigkeit.

In diesem Fall soll es der Bank grundsätzlich freistehen, gegen welches Vorfälligkeitsentgelt sie sich auf eine vorzeitige Darlehensablösung einlässt. Die Höhe darf nur nicht sittenwidrig sein. Das ist der Fall, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht (Mehr als das Doppelte des Üblichen). Hinzu kommen müssen weitere Umstände wie die vorwerfbare Ausbeutung einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen.

Unser Rat:

Prüfen Sie, ob die Entschädigung richtig berechnet ist, sprechen Sie Ihre Bank gegebenenfalls auf eine Neuberechnung an.

Nachverhandlungen mit der Bank sollten nicht ohne profunde Fachkenntnisse umgesetzt werden.

Lassen Sie sich bei der Kreditaufnahme zunächst nur eine verbindliche Kreditzusage geben, wenn nicht ganz sicher ist, ob der Kredit wirklich gebraucht wird. Ein Notarvertrag ist erst geschlossen, wenn ihn beide Seiten unterschrieben haben.

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Stand: 11. March 2013