Wird eine Eigentumswohnung, die noch gebaut werden soll, erworben, so sind die Gewährleistungsrechte für den Erwerber nicht einfach zu handhaben. Entsteht beim Bau eines Einfamilienhauses ein Mangel, so sind die verschiedenen Möglichkeiten, die dem Bauherrn zur Verfügung stehen, gesetzlich klar geregelt. Weil bei einer Eigentumswohnungsanlage aber viele Beteiligte vorhanden sind, müssen deren Rechtspositionen jeweils beachtet werden.

Grundsätzlich ist es auch hier so, dass jeweils der einzelne Erwerber sämtliche Rechte hat, die die Gesetze dem Erwerber eines Einfamilienhauses zugestehen, allerdings begrenzt auf seinen Anteil und seine Wohnung. Dennoch sagt die Rechtsprechung, dass er nicht alle Rechte ohne Weiteres ausüben darf. Dies hängt damit zusammen, dass bei einer Eigentumswohnungsanlage ein großer Teil der Bausubstanz Gemeinschaftseigentum ist, so dass der einzelne Eigentümer nicht ohne Weiteres darüber verfügen darf. Hierauf hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 23. Februar 2006 (AZ: VII ZR 84/05) noch einmal deutlich hingewiesen.

Die Minderung des Kaufpreises oder die Durchsetzung des kleinen Schadensersatzanspruchs (und damit letztlich das Bestehenlassen der Mängel) setzt voraus, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft dem insgesamt zugestimmt hat.

Anders ist dies bei der Nacherfüllung (früher: Nachbesserung). Hier besteht für die anderen Miteigentümer kein Risiko. Wenn einer der Miteigentümer Nacherfüllung (auch etwa von Gemeinschaftseigentum) verlangt, so ist dies für die anderen eher ein Vorteil.

Gleiches gilt auch dann, wenn der einzelne Wohnungseigentümer den so genannten großen Schadensersatz verlangt oder vom Vertrag zurücktreten will. In diesen Fällen gibt der Eigentümer die von ihm erworbene Wohnung an den Verkäufer zurück und erhält im Gegenzug den von ihm geleisteten Kaufpreis. Unter Umständen hat er auch noch darüber hinausgehende Schadensersatzansprüche. In der Praxis ist dieses Vorgehen zwar eher selten. In vielen Bauverträgen ist diese Möglichkeit auch eingegrenzt oder ausgeschlossen. Sie ist aber grundsätzlich möglich.

Unser Tipp:

• Der Erwerber von Wohnungseigentum muss bei Mängeln die notwendigen Fristen zur Vorbereitung seiner Ansprüche setzen.
• Auf die Mitwirkung der anderen Miteigentümer ist er bei Nacherfüllung oder Rücktritt, anders als bei der Minderung, nicht angewiesen,
• Die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen beim Erwerb von Wohnungseigentum sollten Sie dem Fachmann, am Besten uns, überlassen.