Allgemein bekannt ist, dass die Ansprüche wegen Baumängeln nach § 634a Ziff 2 BGB 5 Jahre nach der Abnahme verjähren. Eine kürzere Verjährung gibt es, wenn die VOB/B vereinbart worden ist.

Aber auch bei Vereinbarung der VOB/B wird häufig die Verjährung nach dem BGB mit 5 Jahren vereinbart. Bei der Beteiligung von Bauträgern oder Generalunternehmern wird die Verjährung der Ansprüche gegen die Handwerker häufig sogar auf mehr als 5 Jahre festgelegt, um dann, wenn der Bauherr erst kurz vor Verjährungsende Mängel geltend macht, die Mängelansprüche nach unten weitergeben zu können.

Gleichwohl kommt es immer wieder vor, dass Mängel in den ersten Jahren nicht auffallen, sondern erst sehr viel später bekannt werden, so dass sich die Frage stellt, ob der Bauherr in solchen Fällen noch etwas tun kann.

Hier macht das Gesetz eine Ausnahme, wenn der Baumangel durch den Unternehmer arglistig verschwiegen worden ist. Hierhin gehört etwa die bewusste Verwendung von nicht erprobten Materialien, die bewusst unterlassene notwendige Untersuchung des Baugrundes oder die bewusst unterlassene Durchführung der Bauüberwachung durch den Architekten.

Der Arglist gleichgestellt wird ein Verhalten, bei dem der Unternehmer ein Werk arbeitsteilig herstellen lässt, etwa ein Bauträger durch Subunternehmer. In diesen Fällen muss der Bauträger durch entsprechende Organisation (etwa Bauüberwachung) sicherstellen, dass die Herstellung ohne Mängel erfolgen kann. Bei groben oder offensichtlichen Mängeln ist von fehlerhafter Organisation auszugehen.

Bis zum Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes zum 1. 1. 2002 wurde in diesen Fällen eine Verjährungsfrist von 30 Jahren zu Grunde gelegt, der damals regelmäßigen Frist. Die Regelverjährung beträgt aber seit dem 1. 1. 2002 nur noch 3 Jahre, sie beginnt aber auch erst mit der Fälligkeit des Anspruches und Kenntnis des Inhabers von diesem Anspruch. Häufig übersehen wird, dass unabhängig von der Kenntnis die Ansprüche aber spätestens 10 Jahre nach der Entstehung des Anspruches verjähren, wenn es sich nicht um Schadenersatzansprüche wegen einer Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit oder der Freiheit handelt. Reine Vermögensschäden unterliegen damit der 10-jährigen Verjährung ab ihrer Entstehung.

Dies gilt, wie jetzt das Oberlandesgericht Karlsruhe in einer Entscheidung vom Januar 2014 festgestellt hat, insbesondere auch für baurechtliche Mängelansprüche. Der Beginn der Verjährung ist hierbei der Zeitpunkt der Abnahme des Bauwerks.

In Übergangsfällen, bei denen die Verjährung vor dem Inkrafttreten des Gesetzes begonnen hatte, begann die Verjährung am 1. 1. 2002, wenn sie zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgelaufen war. Folge hiervon ist, dass die Verjährung für alle Altfälle spätestens zum 31.12.2011 eingetreten ist, wenn keine Hemmung etwa durch rechtzeitige Klageerhebung bewirkt wurde. Damit kommen heute nur noch Ansprüche in solchen Fällen in Betracht, bei denen die Abnahme im Jahre 2005 oder später erfolgt ist. Der Anwendungsbereich der maßgeblichen Vorschriften dürfte unter den gegebenen Umständen deshalb weiter eingeschränkt und die Fälle deutlich seltener sein.