Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte in einer grundlegenden Entscheidung vom 22.10.1998 die bis dahin allgemein übliche Klausel in notariellen Bauträgerverträgen, mit denen sich der Erwerber der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Vermögen unterwarf, für unwirksam erklärt. Durch die Entscheidung des BGH wurde zwar eine gewisse Rechtssicherheit herbeigeführt, eine praktikable Lösung hat der BGH allerdings nicht aufgezeigt. Für den Bauträger ergeben sich aus der Rechtsprechung zwei Probleme:

1. Er muss Restforderungen selbst einklagen und damit den ersten Schritt zum Gericht tun.
2. Seine Ansprüche verjähren zum Ende des zweiten Jahres nach Fälligkeit, § 196 I 1, 7 BGB (Fälligkeit bedeutet hierbei Fälligkeit der einzelnen Rate).

Seit der Entscheidung des BGH werden verschiedene Lösungsansätze erörtert, die eine bessere Absicherung des Bauträgers ermöglichen sollen. Eine wirklich praktikable Lösung ist auch nach über 2 Jahren noch nicht gefunden worden. Es gibt deshalb lediglich "zweitbeste" Lösungen, die aber von den individuellen Möglichkeiten des jeweiligen Bauträgerunternehmens abhängig sind.

Am einfachsten ist es, die gesamte Forderung durch eine Bürgschaft abzusichern. Diese Alternative hat aber den Nachteil, dass derartige Bürgschaften die Liquidität des Bauträgers stark belasten.

Als zweite Möglichkeit kann die vollständige Fertigstellung des Objektes vor Übergabe erfolgen, so dass die Übergabe Zug um Zug gegen Zahlung der Restvergütung erfolgt. Auch diese Alternative ist häufig problematisch. Bei mehrteiligen Bauvorhaben können die Erschließungsanlagen oft noch nicht vollständig erstellt werden, so dass insbesondere dann, wenn die ersten Häuser fertiggestellt sind und die Bauherren auf gepackten Koffern sitzen, eine vollständige Fertigstellung nicht gewährleistet ist.

Der an sich einfachste Vorschlag, die beiden letzten Raten des Bauträgervertrages zur Abnahme gegen eine Bürgschaft des Bauträgers in Höhe dieser Raten fällig zu stellen, verstößt nach allgemeiner Auffassung gegen § 7 MaBV. Auch in diesem Falle müsste eine Bürgschaft für die gesamte Forderung aus dem Bauträgervertrag gestellt werden.

Als einzige liquiditätsschonende Möglichkeit bleibt, eine Bürgschaft des Erwerbers zu vereinbaren, wenn das Objekt übergeben wird, damit die restlichen Raten abgesichert sind. Zulässig ist hier nur eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft.

Wenn es zweckmäßig ist, dass gleichzeitig auch ein entsprechender Liquiditätsabfluss beim Erwerber erfolgt, so sollte vertraglich vereinbart werden, dass die letzten Raten auf einem Notaranderkonto hinterlegt werden, bis die verbliebene Fertigstellung erfolgt ist. Problematisch bleibt, ob dies nicht einen Verstoß gegen die MaBV daarstellt.

Unser Rat:

• Sollen die letzten Raten des Bauträgervertrages sichergestellt werden, so sollte nach Wahl des Bauträgers für diese entweder eine Bürgschaft des Erwerbers oder die Hinterlegung beim Notar vereinbart werden. Dies setzt allerdings eine ausdrückliche Vereinbarung im Notarvertrag voraus, ansonsten besteht kein Anspruch auf eine solche Vorgehensweise.
• Beachten Sie die kurze 2-jährige Verjährungsfrist.