In einer Entscheidung vom 23. Juni 2005 hatte der Bundesgerichtshof über die in Bauträgerverträgen häufig verwendete, nachfolgende Klausel zu entscheiden:

„Grundlage der Bauausführung ist diese Baubeschreibung. Änderungen der Bauausführung, der Material- bzw. Baustoffauswahl, soweit sie gleichwertig sind, bleiben vorbehalten.“

Der BGH hat den so formulierten Vorbehalt als unwirksam angesehen. Anzumerken ist, dass auch schon das OLG Hamm in einer Entscheidung vom 10. 2. 2005 ähnlich entschieden hatte. Durch die jetzt vorliegende Entscheidung des BGH sind etwaige Zweifel beseitigt. Für Bauträger ist damit das Leben wieder ein bisschen schwerer geworden.

Anzumerken ist, dass bei einer genauen Durchsicht dieser Entscheidung eine derartig pauschale Reaktion des Gerichtes gar nicht notwendig gewesen wäre, weil es bereits an der Gleichwertigkeit der Ersatzmaßnahme gefehlt hatte. Das Gericht ist aber deutlich über die an sich notwendige, einschränkende Beurteilung hinausgegangen und hat die Klausel nach § 10 Nr. 4 AGBG (heute § 308 Nr. 4 BGB) als unwirksam angesehen.

Zulässig kann eine solche Klausel aber gleichwohl bleiben, wenn für eine solche Änderungsbefugnis ein triftiger Grund vorliegt. Insofern müssen bei derartigen Gründen die Voraussetzungen für eine Änderungsbefugnis hinsichtlich ihrer Folgen bestimmt sein und die Interessen des Vertragspartners entsprechend berücksichtigen.

Für den Bauträger bedeutet dies, dass er in Zukunft bei der Formulierung derartiger Bestimmungsregelungen eine genauere Formulierung vornehmen muss. Er läuft sonst Gefahr, durch die ursprünglichen Vereinbarungen Zusagen gemacht zu haben, die sich nicht einhalten lassen.

Dies gilt insbesondere dann, wenn etwa durch Auflagen der Behörden bestimmte Ausführungen nicht mehr umzusetzen sind. Hier ist also Vorsicht geboten.

Unser Rat:

• Sorgen Sie für eine sorgfältige und vorausschauende Formulierung der Vertragsbedingungen.
• Bauen Sie in allen Zweifelsfällen Notbremsen ein.