Fälligkeitsregelungen im Bauträgervertrag unterliegen immer wieder der Diskussion. Regelmäßig geht es darum, die Fälligkeit der Bauträgerraten herzustellen und zu vermeiden, dass die Bauträgerraten erst nach vollständiger Fertigstellung gezahlt werden müssen.

In einer Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 30. Sept. 2002 war im Vertrag vereinbart worden, dass die letzte Rate erst nach vollständiger Fertigstellung fällig wurde. Was unter vollständiger Fertigstellung zu verstehen ist, ist wegen der Formulierung in § 3 II der MaBV schon intensiv diskutiert worden. Mehrere OLGe hatten entschieden, dass eine vollständige Fertigstellung in diesem Sinne anzunehmen ist, wenn alle Mängel, insbesondere die so genannten Protokollmängel (aus dem Abnahmeprotokoll) vollständig beseitigt sind. Das OLG Düsseldorf schließt sich dieser Auffassung an, wobei es sich allerdings auf die Protokollmängel beschränkt.

Es müssen somit sämtliche Mängel behoben sein, die bei der Abnahme des Objektes von den Beteiligten festgestellt worden sind. Die vollständige Beseitigung dieser Mängel muss von demjenigen, der den restlichen Werklohn haben möchte, im gerichtlichen Verfahren bewiesen werden. Treten nach Übernahme weitere Mängel auf, so führt dies zu einer Veränderung der Beweislast. Für diese Mängel ist der Bauherr beweispflichtig.

Einen interessanten Hinweis erhält das Urteil auch noch im Hinblick auf Sonderwünsche. Für diese gilt grundsätzlich, dass deren Bezahlung mit der Abnahme des Objektes und dieser Sonderwünsche fällig wird. Ist also für Sonderwünsche keine besondere Regelung vereinbart, so ist die Rechnung für diese erst bei Übergabe des Hauses mit zu übergeben.

Unser Rat:

• Formulieren Sie die Fälligkeitsregelungen sorgfältig, um nicht im Nachhinein hierüber Diskussionen zu haben. Gerade bei Sonderwünschen, die erheblich ins Geld gehen können, ist dies von großer Bedeutung.