Der Grundstücksmakler ist gegenüber seinem jeweiligen Kunden aufklärungspflichtig, weil zwischen den Beteiligten ein Schuldverhältnis besteht. Fungiert er als Doppelmakler, so ist er beiden Seiten verpflichtet. Hat der Makler den Maklervertrag nur mit dem Verkäufer abgeschlossen, so  bestehen im Verhältnis zum Käufer keine besonderen Verpflichtungen, also auch keine Aufklärungspflicht.

In einer neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 22. September 2005 ist diese recht einfache Rechtslage nun sehr viel verwickelter geworden. In dem entschiedenen Fall hatte nur der Verkäufer den Makler eingeschaltet. Allerdings verpflichtete sich der Käufer gegenüber dem Verkäufer im Notarvertrag dazu, den Verkäufer von der Zahlung der Maklerprovision freizustellen, wobei der Makler einen unmittelbaren Zahlungsanspruch gegen den Käufer haben sollte. Bei dem entschiedenen Fall war eine Jugendstilvilla  veräußert worden, die vom Holzbock befallen war. Im Rahmen des Notarvertrages wurde vom Verkäufer in Anwesenheit des Maklers ausdrücklich versichert, dass ein Holzbockbefall nicht bekannt sei. Im Ergebnis wurde der Makler verpflichtet, seine Provision zurückzuzahlen.

Eine solche Vereinbarung wird von Maklern gerne in notarielle Verträge eingefügt, um auf diesem Wege eine vollstreckbare Urkunde in die Hand zu bekommen, die ihnen eine spätere langwierige Auseinandersetzung vor Gericht erspart. Diese praktische  Abkürzung hat aber auch seine Haken, wie aufgrund der Gerichtsentscheidung feststeht. Durch die Begründung eines eigenständigen Provisionsanspruches gegen den Käufer wird ein Schuldverhältnis zwischen Makler und Käufer begründet, das zu einer eigenständigen Aufklärungspflicht des Maklers gegenüber dem Käufer führt. Verstößt er gegen die Pflicht, haftet er auf Schadensersatz.

Zu beachten ist, dass die Anfechtung des Kaufvertrages nach § 123 BGB nach allgemeiner Auffassung den Maklerlohn entfallen lässt, weil es in diesem Fall am Erfolg fehlt. Dies gilt auch dann, wenn der Kaufvertrag wegen eines arglistig verschwiegenen Sachmangels gewandelt wird und wegen derselben Täuschung auch eine Anfechtung berechtigt wäre, ohne dass diese allerdings umgesetzt wurde. 

 

Unser Rat:

• Der Vorteil einer direkten Durchsetzung des Anspruches durch die konkrete Vertragsgestaltung weist erhebliche Tücken auf.
• Ein Direktanspruch sollte in kritischen Fällen deshalb nicht vereinbart werden.