Kann ein Eigentümer dazu verpflichtet werden, die Kosten für die Reparatur von Gemeinschaftseigentum ganz alleine zu tragen?

Dies hat der BGH jetzt bejaht. Folgender Sachverhalt lag zu Grunde: In der Teilungserklärung war festgelegt, dass Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nur ein Eigentümer nutzt, wie z. B. Balkone oder Terrassen, von ihm auf seine Kosten in Ordnung zu halten sind. In einer Eigentümerversammlung wurde beschlossen, dass die Kosten für die Sanierung der Balkone anteilsmäßig auf alle Eigentümer umgelegt werden. Ein Eigentümer, der keinen Balkon hatte, griff die Beschlüsse vor Gericht an.

Der BGH entschied, dass dieser Eigentümer nicht an den Kosten zu beteiligen ist. Bei einem Balkon ist zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden. Der Belag ist Sondereigentum. Der Unterbau ist Gemeinschaftseigentum. Grundsätzlich müssen alle Eigentümer die Kosten für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums tragen.

Aber es gibt auch Ausnahmen:

• Die Eigentümer haben im Einzelfall etwas anderes beschlossen.
• Es liegt eine allgemeine Kostenvereinbarung vor. Kostenvereinbarungen legen die Gerichte grundsätzlich eng aus. Im Zweifel gehen sie davon aus, dass alle Wohnungseigentümer die Kosten tragen müssen.

Die Regelung im zu entscheidenden Fall war aus der Sicht des BGH eindeutig. Entscheidend war, wie ein unbefangener Betrachter die Regelung in der Teilungserklärung verstehen würde. Danach war nicht ersichtlich, dass die das Gemeinschaftseigentum betreffenden Reparaturkosten nicht von den einzelnen Eigentümern bezahlt werden sollen. Der BGH hat zwar eingeräumt, dass die Vornahme von Maßnahmen gegen Feuchtigkeit auch der Erhaltung des gesamten Gebäudes zu Gute kämen.

Die Teilungserklärung hatte dies aber nicht berücksichtigt. In der Regelung wurde kein Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum gemacht. Hätte das Haus überhaupt keine Balkone, dann würden dafür auch keine Kosten anfallen. Es sollen deshalb die anderen Eigentümer, die den jeweiligen Balkon nicht nutzen, auch nicht an den Reparaturkosten beteiligt werden.

Dass die konkrete Regelung auch Gemeinschaftseigentum betrifft, ergab sich auch schon daraus, dass die Kosten für das Sondereigentum immer der einzelne Eigentümer trägt und deshalb eine derartige Regelung für Sondereigentum gar nicht erforderlich gewesen wäre.

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