Besteht ein Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels nach Gebrauchsmaßstab? Diese Frage hat der BGH durch Urteil vom 15.01.2010 geklärt.

Eine Wohnungseigentumsanlage bestand aus 14 Einheiten. Sechs Einheiten hatten einen Balkon. Gemäß Teilungserklärung waren die Kosten für die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, wozu auch die Balkone gehörten, von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu tragen. Die Sanierung war beschlossen. Ein Eigentümer, der keinen Balkon hatte, beantragte in der nächsten Versammlung ohne Erfolg, die Kosten statt nach Miteigentumsanteilen (MEA) nach Wohneinheiten mit Balkon vorzunehmen.

Gemäß Teilungserklärung und nach dem Gesetz tragen die Eigentümer die Kosten der Instandsetzung und der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums nach MEA. Die Eigentümer können im Einzelfall durch Beschluss regeln, dass ein anderer Maßstab entsprechend dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs genommen wird.

Erforderlich ist nach der Entscheidung des BGH aber, dass auch die Voraussetzungen einer allgemeinen Änderung des Verteilerschlüssels (über den Einzelfall hinaus) vorliegen. Ein Änderungsanspruch besteht nur dann, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Eigentümer, unbillig erscheint.

Diese Voraussetzungen lagen hier nicht vor. Der beantragende Eigentümer hatte bei Erwerb seiner Wohnung den Verteilerschlüssel erkennen können. Die anderen Eigentümer durften grundsätzlich auf den Bestand des Verteilerschlüssels vertrauen. Das gelte insbesondere bei schon beschlossenen Maßnahmen. Auch sei es grundsätzlich nicht unbillig, wenn ein Eigentümer für die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum entsprechend seinen MEA herangezogen werde, auch wenn er es nicht benutze oder gar nicht benutzen könne.

Unser Rat:

• Prüfen Sie vor Ankauf einer Eigentumswohnung die Kostenverteilung und prüfen Sie die Sanierungsbedürftigkeit des Objektes.