Durch Urteil vom 09. Februar 2005 hat der BGH entschieden, dass der neue Eigentümer eines Grundstücks und Vermieter für Schäden des Mieters haftet, wenn der alte Eigentümer und Vermieter sich mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug befindet.

Der Käufer eines Grundstücks tritt anstelle des vorhergehenden Eigentümers und Vermieters automatisch als neuer Vermieter in die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten ein. Damit sind alle schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche von dem alten Vermieter geltend zu machen. Alle nach dem Eigentumswechsel fällig werdenden Forderungen gehören dem neuen Vermieter.

Das Gleiche gilt für die Ansprüche des Mieters. Alle vor dem Eigentumswechsel fällig gewordenen Ansprüche des Mieters richten sich gegen den alten Vermieter. Alle nach dem Eigentumswechsel fällig gewordenen Ansprüche des Mieters richten sich gegen den neuen Vermieter.

Umstritten war bisher die Vorgehensweise, wenn der alte Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug ist, der Schaden bei dem Mieter aber erst nach dem Eigentumswechsel eintritt. Der BGH hat jetzt entschieden, dass sich die Ansprüche dann gegen den neuen Vermieter richten.

Unser Rat:

• Jeder Grundstückskäufer sollte sich vor Abschluss des Kaufvertrages über das Grundstück die notwendigen Informationen beschaffen und die Haftungsrisiken absichern, um den Verkäufer ggf. in Regress zu nehmen.
• Jeder Mieter sollte genauestens prüfen, wer der richtige Ansprechpartner für ihn ist. Ansonsten kann eine Aufrechnung mit der Miete gegen Schadensersatzansprüche ins Leere gehen und unter Umständen eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug drohen.