Nach einer vorzeitigen Kündigung aufgrund einer Zwangsversteigerung hat der Mieter Anspruch auf Ausgleich für Investitionen. Aber wie berechnet sich der Anspruch? Dazu hat sich der BGH in einem Urteil vom 16.09.2009 geäußert.

Der Mieter hatte Gewerberäume für 15 Jahre mit anschließender Verlängerungsoption angemietet. Um die Räume für seine Zwecke besser nutzen zu können, nahm er größere Investitionen vor. In der Folgezeit wurde das Grundstück zwangsversteigert. Der neue Eigentümer kündigte das Mietverhältnis. Der Mieter gab die Räume wegen seiner Investitionen nicht frei.

Hat der Mieter in ein längerfristig angemietetes Objekt investiert, dann kann er bei einem vorzeitigen Ende des Mietverhältnisses seine Investitionen nicht mehr nutzen. Hat der Vermieter durch die Investitionen des Mieters aber einen Vorteil, dann hat der Mieter deswegen einen Ausgleichsanspruch. Dieser Anspruch berechnet sich allerdings weder nach der Höhe der Aufwendungen des Mieters noch nach dem Zeitwert der Investitionen oder der Verkehrswertsteigerung des Mietobjektes bei Rückgabe oder früher.

Der Ausgleich berechnet sich allein nach der Erhöhung des Ertragswertes (Miete). Der bisherige Vermieter und Eigentümer muss dem Mieter ja die Nutzung zu der vertraglich vereinbarten Miete gewähren. Er kann also einen Vorteil haben, wenn er wegen vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses das Objekt zurückerhält und es dann mit höherer Miete weitervermietet.

Wird das Mietobjekt verkauft, geht das Mietverhältnis unverändert auf den Käufer über. Wird das Objekt zwangsversteigert, gilt das Gleiche, das Mietverhältnis geht auf den Meistbietenden über. So kann der Erwerber dann den Vorteil haben.

Nach dem Gesetz kann der Erwerber in der Zwangsversteigerung das Mietverhältnis zum ersten Termin mit der gesetzlichen Frist kündigen. Er erhält das Mietobjekt dann ebenfalls früher zurück, als vertraglich vorgesehen. Er kann deshalb das Objekt zu einer höheren Miete vermieten. Die Folgen sind dann gleich, der Vorteil des Erwerbers ist an den Mieter herauszugeben.

Unser Rat:

• Treffen Sie im Falle von Investitionen besser klare vertragliche Regelungen, wie bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses zu verfahren ist. Als Mieter hängen Sie sonst vom Verhandlungsgeschick eines neuen Erwerbers ab.