Mit Urteil vom 26.01.2004 hat der BGH klargestellt, dass der Mieter eine Rückzahlung von Miete wegen Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) nur verlangen kann, wenn er darlegt und nachweist, dass eine Mangellage der Grund für die Anmietung war.

Eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG kommt in Betracht, wenn die Vergleichsmieten um mehr als 20 % überschritten werden. Der Vermieter muss zusätzlich ein geringes Angebot ausgenutzt haben. Eine Mangellage auf dem Wohnungsmarkt muss für die Vermietung ursächlich sein. Der Mieter schuldet dann nur noch die ortsübliche Miete mit einem Zuschlag von 20 %. Den überzahlten Betrag kann er zurückverlangen. Ein Verstoß gegen § 302a StGB kommt in Betracht, wenn die Vergleichsmieten um mehr als 50 % überschritten werden. Dann kann die gesamte über der ortsüblichen Miete liegende Miete zurückverlangt werden.

Vor allem besser gestellte Mieter mieten sich häufig in Ballungsgebieten teure Wohnungen. Ist der Mietvertrag unterschrieben, berufen sie sich auf eine Mietpreisüberhöhung, verlangen Miete zurück und kürzen die Miete. Das Gleiche geschieht häufig nach Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Vermieter Schadensersatzansprüche geltend macht. Die Rechtsprechung hat es in der Vergangenheit ausreichen lassen, wenn der Mieter vorgetragen hat, dass eine Mangellage bestanden habe.

Der BGH hat jetzt klargestellt, dass der Mieter darlegen und ggf. beweisen muss, welche Bemühungen er bei der Wohnungssuche unternommen hat. Aus welchem Grund diese erfolglos waren. Und, dass er mangels einer Ausweichmöglichkeit auf den ungünstigen Mietvertrag angewiesen war.

Mit weiterem Urteil vom 13. April 2005 hat der BGH entschieden, dass der Mieter von Wohnraum eine Rückzahlung von Miete wegen Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG (Wirtschaftstrafgesetz) nur verlangen kann, wenn er nachweist, dass der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen im gesamten Gebiet der Gemeinde ausgenutzt hat. Die Rechtsprechung hat es in der Vergangenheit ausreichen lassen, wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen in dem betreffenden Stadtteil angespannt ist.

Der BGH hat jetzt klargestellt, dass auf das gesamte Gebiet der Gemeinde abzustellen ist und nicht nur auf den Stadtteil, in dem sich die Mietwohnung befindet. Die Ausnutzung eines geringen Angebots liegt nicht vor, wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt ist, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist.