Darf der Mieter einer Wohnung die Räume auch zu geschäftlichen Zwecken nutzen? Durch Urteil vom 14.07.09 hat der BGH diese umstrittene Frage jetzt entschieden.

Eheleute hatten eine 2-Zimmer-Wohnung angemietet, die sie mit ihrem Kind bewohnten. In dem Mietvertrag war vereinbart, dass die Anmietung zu Wohnzwecken erfolgt. Ferner war bestimmt, dass der Mieter die Wohnung zu anderen Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieter benutzen durfte. Einer der Mieter war als selbständiger Immobilienmakler ohne eigene Geschäftsräume tätig. Sein Gewerbe übte er in der Wohnung aus. Das missfiel dem Vermieter und er forderte den Mieter vergeblich zur Unterlassung auf unter Androhung der Kündigung. Danach kündigte er.

Der Vermieter kann das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn der Mieter gegen seine Pflichten aus dem Mietvertrag verstößt. Ein Mieter darf den Mietraum nur zu dem vertraglich vorgesehenen Zweck benutzen. Das ist in erster Linie das Wohnen. Darüber hinaus ist eine geschäftliche Mitbenutzung in gewissem Rahmen erlaubt. Es kommt darauf an, ob der Mieter mit einer geschäftlichen Tätigkeit nach Außen in Erscheinung tritt, z. B. indem er die Wohnung als seine Geschäftsadresse angibt, in der Wohnung Kunden empfängt oder dort Mitarbeiter beschäftigt. Danach ist wie folgt zu unterscheiden. Berufliche Tätigkeiten in der Wohnung, ohne dass sie nach Außen in Erscheinung treten, fallen von vornherein unter Wohnen. Dazu gehört die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers oder die Telearbeit eines Angestellten, die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors.

Berufliche Tätigkeiten, die nach Außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter ohne besondere Vereinbarung nicht erlauben. Ausnahmsweise muss er eine teilgeschäftliche Nutzung erlauben, wenn es eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr ist. So gibt es Tätigkeiten, z. B. als Rechtsanwalt oder Makler, bei der die Arbeit ohne Störung im Wesentlichen am Schreibtisch erledigt werden kann. Das kann vor allem in der Existenzgründungsphase der Fall sein. Es ist Aufgabe des Mieters, zu beweisen, dass keine Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt werden und die Tätigkeit auch so abläuft, dass von ihr im Vergleich zu einer reinen Wohnungsnutzung keine nennenswerten störenden Wirkungen ausgehen.

Unser Rat:

Auch wenn der Mieter den Umfang seiner geschäftlichen Tätigkeit beweisen muss, sollten Sie als Vermieter ebenfalls Aufzeichnungen durch andere Mieter oder den Hausmeister anfertigen lassen, um unrichtige Angaben des Mieters zu entkräften.