Nicht selten rechnen Vermieter jahrelang die Nebenkosten eines Mietobjektes nicht ab. Tritt durch diese Untätigkeit des Vermieters eine Vertragsänderung ein?

Mit Urteil vom 13. Februar 2008 hat der BGH das verneint. In dem zu entscheidenden Falle war in dem im Jahre 1982 geschlossenen Wohnungsmietvertrag für die Nebenkosten eine Vorauspauschale von 40 DM vereinbart worden. Darüber sollte jährlich abgerechnet werden. Der Vermieter und sein Rechtsnachfolger rechneten die ersten 20 Jahre des Mietverhältnisses Betriebskosten nicht ab.

Erstmals in 2003 forderte der Vermieter 1.000 € Nachzahlung. Der Mieter vertrat die Auffassung, die Regelung über die Vorauszahlung sei durch die jahrelange Nichtabrechnung in eine feste Pauschale abgeändert worden. Eine Abrechnung sei nicht mehr möglich.

Eine Vertragsänderung erfordert zunächst, dass der Vermieter einen Änderungswillen erkennen lässt. Alleine in der Untätigkeit zeigt sich ein derartiger Wille nicht. Bei Untätigkeit müssen noch besondere Umstände hinzukommen. Auch die Voraussetzungen einer Verwirkung liegen nicht vor. Ein Recht ist verwirkt, wenn der Vermieter es längere Zeit nicht geltend gemacht hat. Außerdem muss der Mieter sich darauf eingerichtet haben. Ferner muss der Mieter auch darauf vertrauen dürfen, dass der Vermieter sein Recht in Zukunft nicht mehr geltend macht. Neben dem Zeitablauf muss also ein Vertrauenstatbestand vorliegen. Alleine die längere Nichtabrechnung reicht nicht. Es müssen zum Beispiel Hinweise im Schriftverkehr erfolgen.

Unser Rat:

• Erteilt der Vermieter keine Abrechnung, dann kann es für den Mieter bei einem laufenden Mietverhältnis sinnvoll sein, die weiteren Vorauszahlungsbeträge einzubehalten. Ist das Mietverhältnis beendet, dann kann es für den Mieter sinnvoll sein, die bezahlten Vorschüsse zurück zu verlangen.