In einigen neueren Entscheidungen hat der Bundesgerichtshof (BGH)  Zweifelsfragen zur Mieterhöhung geklärt. Durch Urteil vom 04. Mai 2005 entschied er, dass bei einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters der Mieter mit der erhöhten Mietzahlung erst in Verzug gerät, wenn er rechtskräftig zur Zustimmung verurteilt wurde.

Ausgangspunkt war, dass der Vermieter von dem Mieter eine Mieterhöhung verlangen konnte. Der Mieter schuldete die erhöhte Miete dann mit Beginn des 3. Kalendermonats nach dem Erhalt eines wirksamen Erhöhungsverlangens. Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von weiteren 3 Monaten auf Zustimmung klagen. Wird der Mieter rechtskräftig zur Zustimmung verurteilt, dann muss er die erhöhte Miete ab dem 3. auf das Erhöhungsverlangen des Vermieters folgenden Kalendermonat zahlen.

Für die Frage eines Mietrückstandes hat das Gesetz eindeutig geregelt, dass der Vermieter nicht vor Ablauf von 2 Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung des Mieters dem Mieter wegen Zahlungsrückstand kündigen kann. Eine andere Frage ist, ab welchem Zeitpunkt die Zinsen laufen. Hier hat der BGH entschieden, dass Zinsen nicht ab dem Zeitpunkt der Erhöhung rückwirkend laufen, sondern erst ab dem Zeitpunkt der Rechtskraft des Urteils.

Der Vermieter kann den Mieter aber bereits vor rechtskräftiger Verurteilung wegen der Zustimmungserklärung in Verzug setzen. Infolgedessen kann er nach rechtskräftiger Verurteilung des Mieters von diesem Ersatz seines Schadens verlangen, der ihm durch die Verzögerung entstanden ist, z.B. einen Zinsverlust.

Durch ein weiteres Urteil vom 29. Juni 2005 hat der BGH entschieden, dass ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters von dem Mieter auch stillschweigend angenommen werden kann, u. a. durch Zahlung seitens des Mieters.

Der Vermieter kann von dem Mieter unter Einhaltung bestimmter gesetzlicher Voraussetzungen einseitig eine Mieterhöhung verlangen und diese notfalls klageweise durchsetzen. Daneben gibt es die Möglichkeit, dass Vermieter und Mieter eine Vereinbarung über eine Mieterhöhung treffen.

Der BGH hat jetzt noch einmal klargestellt, dass für diese Vereinbarung die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach den gesetzlichen Vorschriften nicht vorliegen müssen. Es gelten grundsätzlich nur die allgemeinen Regeln über die Abgabe von Erklärungen und den Abschluss von Verträgen. Danach können Mieterhöhungsvereinbarungen auch stillschweigend geschlossen werden, das heißt ohne ausdrücklichen Vertrag. Es reichen Handlungen, aus denen sich eine Zustimmung ergibt. Ändert der Mieter auf ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters hin seinen Dauerauftrag und zahlt die erhöhte Miete, dann liegt darin in der Regel eine stillschweigende Zustimmung zur Mieterhöhung.

Durch Urteil vom 20. Juli 2005 hat der BGH im Anschluss daran entschieden, dass eine stillschweigende Zustimmung aber nicht vorliegt, wenn der Vermieter eine einseitige Neufestsetzung der Miete aufgrund einer vertraglichen Regelung vornimmt. Hierzu kann sich der Vermieter einmal der im Gesetz vorgesehenen Regelungen zur Mieterhöhung bedienen oder er kann eine Mieterhöhungsvereinbarung mit dem Mieter treffen. Eine Regelung im Mietvertrag, in der der Vermieter sich eine einseitige Neufestsetzung der Miete vorbehält, ist grundsätzlich unzulässig.

Fordert der Vermieter aber im Hinblick auf diesen (unwirksamen) einseitigen Vorbehalt dann eine erhöhte Miete von dem Mieter und zahlt der Mieter daraufhin die erhöhte Miete, dann liegt in der Aufforderung des Vermieters weder ein gesetzliches Mieterhöhungsverlangen noch der Antrag für eine Mieterhöhungsvereinbarung, sondern nur eine einseitige Forderung aufgrund der unzulässigen Regelung im Mietvertrag. Deshalb kann auch keine wirksame Mieterhöhungsvereinbarung stattfinden. Der Mieter kann die erhöhten Zahlungen zurückverlangen.

Unser Rat:

• Der Vermieter sollte die Gestaltung einer Mieterhöhungserklärung genauestens prüfen und sich vorher qualifiziert – am besten durch uns – beraten lassen.
• Der Mieter sollte den Inhalt und die Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters genauestens prüfen lassen.