Die Serie der den Vermieter schockierenden Entscheidungen betreffend die Regelung von Schönheitsreparaturen in Mietverträgen hat ihren Fortgang genommen.

In den bisher vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fällen hatte der Mieter neben der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Ende des Mietverhältnisses außerdem eine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis. In diesen Fällen war gesagt worden, eine vom Zustand der Wohnung unabhängige Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Ende des Mietverhältnisses sei mit Blick auf die schon bestehende Pflicht zur Renovierung im laufenden Mietverhältnis unwirksam.

Durch Urteil vom 12. September 2007 hat der BGH jetzt ausdrücklich entschieden, dass auch die Vereinbarung einer Pflicht zur Renovierung nur bei Auszug unwirksam ist. Es kommt nicht darauf an, ob der Mieter schon während des Mietverhältnisses zwingend verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Entscheidend war allein, dass der Mieter unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug eine Endrenovierungspflicht hat. Eine derartige Verpflichtung ist unwirksam. Der Mieter muss gar nicht renovieren. Denn eine derartige Regelung verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Ende des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er in der Wohnung nur kurze Zeit gewohnt hat oder er sie erst vor Kurzem freiwillig renoviert hat. Würde das Mietverhältnis fortdauern, brauchte er nicht neu renovieren.

Häufig ziehen Mieter aus, bevor Schönheitsreparaturen nötig sind. Der Vermieter bekommt dann eine abgenutzte Wohnung zurück. Deshalb wurde häufig vereinbart, dass der Mieter in diesem Fall nur anteilige Kosten trägt. 2006 hatte der BGH aber schon entschieden, dass Abgeltungsklauseln nach starren Fristen und Prozentsätzen unwirksam sind. Der Mieter musste dann überhaupt nicht streichen.

Mit Urteil vom 26. September 2007 hat der BGH nun immerhin ausdrücklich bestätigt, dass eine Kostenbeteiligung entsprechend dem Abnutzungszustand grundsätzlich zulässig ist. Der BGH hat jedoch weiter ausgeführt, dass die Regelung dennoch unwirksam ist, wenn der Mieter nicht klar erkennen kann, wie der Kostenanteil berechnet wird, und der Wortlaut es dem Vermieter möglich macht, eine unangemessene höhere Quote zu berechnen.

Abgeltungsklauseln knüpfen meistens an die Fristen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen an und erklären das Verhältnis dieser Fristen zu der Wohndauer seit den letzten Schönheitsreparaturen als maßgeblich zur Berechnung. Je nach Wortwahl ist es aber möglich, ein und dieselbe Regelung unterschiedlich zu verstehen. Eine derartige Unklarheit wird nach dem Gesetz nicht akzeptiert und macht die Regelung dann unwirksam.

Diese Entscheidung wirft weitere Fragen auf. So ist bislang die Wirksamkeit von Abgeltungsklauseln bei Vermietung einer unrenovierten Wohnung ungeklärt. Der BGH hat außerdem Bedenken gegen die üblichen Fristen von 3, 5, 7 Jahren angemeldet. Ungeklärt ist, ob die Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel auch zur Unwirksamkeit der Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen führt. Diese Fragen werden die Rechtsprechung zukünftig noch beschäftigen.

Unser Rat:

• Prüfen Sie als Vermieter Ihre Verträge. Sorgen Sie vor einem Streit für eine Anpassung Ihrer Verträge.
• Achten Sie bei Neuabschluss auf eine gerichtsfeste Formulierung.
• Erhöhen Sie ggf. die Miete.