Hilft Schweigen dem Vermieter bei unklaren Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen weiter? Dass Verstecken selten hilfreich ist, hat jetzt auch der BGH in einem Urteil vom 13.01.2010 verdeutlicht.

Ein Mieter war nach der Kündigung seines Mietverhältnisses der Meinung, dass die im Mietvertrag enthaltenen Regelungen über die von dem Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen unwirksam sind und er diese deshalb bei Auszug nicht ausführen muss. Er teilte dieses dem Vermieter schon im Kündigungsschreiben mit. Der Vermieter schwieg.

Im Mietverhältnis werden dem Mieter regelmäßig die Schönheitsreparaturen auferlegt. Die Rechtsprechung hat allerdings zwischenzeitlich eine Vielzahl von derartigen Regelungen für unwirksam erklärt. Für den Mieter besteht bei Auszug deshalb oft eine Unsicherheit über seine Pflichten. Er muss auch überlegen, ob er selbst streicht oder eine Firma nimmt.

Renoviert der Mieter zu Unrecht, kann er sich zwar die Kosten später vom Vermieter zurückholen. Das kann aber eine schwierige Angelegenheit sein. Denn er muss den Zustand der Wohnung und seine Kosten nachweisen. Renoviert er nicht, muss er damit rechnen, nachher an den Vermieter Schadensersatz zahlen zu müssen. Außerdem ist das Renovieren durch den Vermieter in der Regel teurer als wenn er es selbst macht.

In dem vom BGH entschiedenen Fall forderte der Mieter den Vermieter nach der Kündigung mit Fristsetzung auf, ihm mitzuteilen, dass er Schönheitsreparaturen nicht verlange. Der Vermieter schwieg weiterhin. Daraufhin klagte der Mieter bei Gericht auf Feststellung, dass er Schönheitsreparaturen nicht durchzuführen habe.

Ein Klagebedürfnis für die Feststellung, ob jemand etwas von einem anderen verlangen kann oder nicht, besteht immer dann, wenn jemand behauptet, einen Anspruch zu haben. Ein bloßes Schweigen auf eine Anfrage oder ein schlichtes Abwarten des Vermieters, was der Mieter nun tut, reicht im Allgemeinen nicht aus, ein Klagebedürfnis zu bejahen.

Anders ist es aber dann, wenn der Fragende eine klärende Antwort erwarten darf. Dies ist bereits dann gegeben, wenn der Vermieter durch eine Vertragsregelung Vorteile hat und der Mieter die Regelung beanstandet.

Unser Rat:

• Vermietern ist dringend zu raten, die von ihnen verwendeten Vertragsmuster fachkundig prüfen zu lassen, um spätere Diskussionen zu vermeiden.
• Der Mieter sollte bei Zweifeln frühzeitig den Vermieter zu den Schönheitsreparaturen befragen. Der Vermieter sollte nicht schweigen. Auch bei unklaren Formulierungen können wirksame Absprachen getroffen werden.