Bei der Veräußerung eines Grundstücks sind nicht immer sämtliche Kredite schon bezahlt. Bei langfristigen Bindungen dieser Kredite besteht die Bank oft darauf, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu erhalten, um der Tilgung dieser Kredite zustimmen zu können. Grundsätzlich besteht ein Anspruch der Bank auf die Erhaltung des Gewinns, den sie bei normaler Abwicklung des Darlehens über die weiteren zukünftigen Zinsforderungen noch für sich hätte verbuchen können.

Umstritten ist auch häufig, wie die Vorfälligkeitsentschädigungen berechnet werden, wobei die Einzelheiten auch von den Umständen abhängig sind. Es fragt sich allerdings, wie zu verfahren ist, wenn die bisherigen Kredite von dem Erwerber des Grundstückes fortgeführt werden sollen, weil in diesem Falle ja die Bank weiterhin ihre Vorteile aus der Kreditfortführung erhält. In solchen Fällen haben die Banken bisher eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt.

Dies ist durch eine neue Entscheidung des Landgerichtes München in Frage gestellt worden. Das Landgericht hat in dieser Entscheidung festgehalten, dass für den Fall, dass ein Ersatzkreditnehmer mit gleich guter Bonität das Darlehen fortführt, eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht verlangt werden darf.

Voraussetzung ist allerdings, dass der bisherige Darlehensnehmer ein berechtigtes Interesse hat, sich vom Vertrag zu lösen. Ein solches berechtigtes Interesse wird nach der Rechtsprechung des BGH immer dann angenommen, wenn etwa das Grundstück veräußert wird.

Wesentlich ist bei einer Übernahme auch, dass die Vertragsbedingungen des ursprünglichen Darlehens fortgesetzt werden müssen. Will der Übernehmer aufgrund veränderter Kreditbedingungen nunmehr eine bessere (also niedrigere) Verzinsung für sich in Anspruch nehmen, so führt dies natürlich zu Differenzansprüchen der Bank.

Unser Rat:

• Häufig werden Erwerber und Veräußerer besser damit fahren, diese Differenzen intern auszugleichen, anstatt die Bank hiermit einzubeziehen.