Mit Wirkung zum 1.1.2018 ist ein neues Baurecht in Kraft getreten. Davon betroffen sind alle Verträge, die nach dem Jahreswechsel geschlossen wurden.

Alle Verträge, die bis zum 31. 12. 2017 geschlossen wurden, unterliegen noch dem alten Recht.

In den nächsten Jahren werden sich sowohl die Bauunternehmen als auch die Gerichte also mit einem unterschiedlichen Vertragsstatus beschäftigen müssen. Für alle neuen Verträge müssen sich alle Beteiligten neu mit den rechtlichen Grundlagen beschäftigen. Gleichzeitig wird eine nicht unerhebliche Unsicherheit entstehen, weil Zweifelsfragen der Neuregelung erst wieder durch die Instanzen geklärt werden müssen.

Natürlich ist nicht alles geändert worden, aber einige wichtige Bereiche hat der Gesetzgeber neu geregelt. Nachstehend deshalb zunächst einmal ein grober Überblick. Wir werden im Laufe dieses Jahres die Änderungen noch eingehender erläutern. Die wesentlichen Änderungen ergeben sich wie folgt:

• Die kaufrechtliche Mängelhaftung wurde geändert. Bei mangelhaften Produkten kann der Bauunternehmer nunmehr leichter Rückgriff bei seinem Lieferanten nehmen und insbesondere die Kosten des Aus- und Einbaus beanspruchen. Einzelheiten finden Sie hier.
• Die allgemeinen Regeln des Werkvertrages wurden geändert, hier wurden die Regeln über Abschlagszahlungen, die Abnahme und die Kündigung eines Vertrages neu gefasst. Einzelheiten finden Sie hier.
• Als neue Vertragsart wurde der Bauvertrag eingeführt. Für diesen Vertrag gelten zunächst die allgemeinen Regeln des Werkvertrags weiter. Zudem gibt es Sonderregeln über die Anordnung und die Vergütung von Änderungen der Bauausführung. Weiter wurden Regeln über die Zustandsfeststellung festgeschrieben und die Anforderungen an Schlussrechnung und Kündigung präzisiert.
• Als weitere neue Vertragsart wurde der Verbraucherbauvertrag geschaffen. Dem Verbraucher wird hierbei ein Widerrufsrecht eingeräumt. Außerdem muss der Bauunternehmer dem Verbraucher beim Vertragsschluss eine umfassende Baubeschreibung vorlegen und weitere Unterlagen bereitstellen. Außerdem gelten hier besondere Anforderungen für Abschlagszahlungen. In diesem Zusammenhang wurde der Bauträgervertrag um besondere Informationspflichten ergänzt.
• Schließlich wurde der Architektenvertrag erstmalig gesondert geregelt. Für den Architektenvertrag wurde eine Zweiteilung der Leistungen vorgesehen. Nach der ersten Phase, der Zielfindungsphase, in der der geplante Bauerfolg festgelegt werden soll, kann der Bauherr den Vertrag kündigen, was bisher in der Praxis rechtlich nicht gesichert war.

Wie immer bei grundlegenden rechtlichen Neuordnungen, gibt es natürlich Kritik von der einen oder anderen Seite, allerdings wurde die gesetzliche Regelung überwiegend begrüßt. Ob sich alle neuen Instrumente als Treffer bewahrheiten, wird abzuwarten sein.

Unser Tipp

• Die Neuregelung stellt für die Baubeteiligten in jedem Falle eine Herausforderung dar.
• Sämtliche Bauverträge müssen an die neuen Gegebenheiten angepasst werden.
• Qualifizierte Beratung ist unbedingt erforderlich.