Muss der nichteheliche Lebensgefährte des Mieters einer Wohnung auf Räumung (mit-)verklagt werden? Mit Beschluss vom 19. 3. 2008 hat der BGH hier ein klare Linie vorgegeben.

In dem zu entscheidenden Falle war die Mieterin zur Räumung und Herausgabe der von ihr zuvor gemieteten Wohnung verurteilt worden. Der Gerichtsvollzieher lehnte aber eine Räumung wegen weiterer in der Wohnung lebenden Personen ab. Dort lebten außer der Mieterin noch deren Lebensgefährte sowie die volljährige Tochter der Mieterin und der Ehemann der Tochter. Das Räumungsurteil bezog sich aber nur auf die Mieterin.

Grundsätzlich kann aus einem Räumungsurteil gegen die Person die Räumung betrieben werden, die in dem Urteil angegeben ist. Ob gegen weitere in der Wohnung lebende Personen die Räumung betrieben werden kann, hängt davon ab, ob diese Mitbesitz haben.

Der Ehepartner ist Mitbesitzer, auch wenn er nicht selbst im Mietvertrag steht. Gegen den Ehepartner wird also ein Urteil benötigt. Für den nichtehelichen Lebensgefährten gilt Gleiches. Hat er Mitbesitz, wird auch gegen ihn ein Urteil benötigt. Bei Mitbesitz kann der Betreffende Entscheidungen im Hinblick auf die Wohnung treffen. Er ist nicht weisungsgebunden gegenüber dem eigentlichen Mieter. Die Abgrenzung für den Vermieter ist nur schwer zu treffen.

Anhaltspunkte für den Mitbesitz sind die Anzeige des Mieters an den Vermieter von der beabsichtigten oder erfolgten Aufnahme des nichtehelichen Lebensgefährten in die Wohnung oder dessen Anmeldung in der Wohnung nach den jeweiligen Meldegesetzen.

Minderjährige Kinder, welche mit ihren Eltern in der Wohnung zusammen leben, haben regelmäßig keinen Mitbesitz an der Wohnung. Sie müssen nicht in dem Räumungsurteil stehen. Daran ändert sich nichts, wenn das Kind volljährig wird und weiterhin mit seinen Eltern in der Wohnung lebt. Es kommt nicht darauf an, ob die Kinder unter der Adresse gemeldet sind und der Vermieter die tatsächlichen Verhältnisse kennt.

Etwas anderes kann sich nur ergeben, wenn sich die Besitzverhältnisse der volljährigen Kinder an der Wohnung nach außen klar ändern. Dass der Ehemann der volljährigen Kinder in der Wohnung lebt, ändert grundsätzlich auch erst einmal nichts.

Unser Rat:

• Fragen Sie als Vermieter vorsorglich vor Einleitung eines Räumungsprozesses Ihren Mieter nach weiteren in der Wohnung lebenden Personen.
• Gibt der Mieter keine, eine falsche oder eine unvollständige Auskunft, können Sie als Vermieter Schadensersatzansprüche haben.