Ein von einer Erbengemeinschaft (nicht den einzelnen Miterben) abgeschlossener Mietvertrag für länger als ein Jahr erfüllt nicht die gesetzlich vorgesehene Schriftform. Das hat der Bundesgerichtshof durch Urteil vom 11. September 2002 entschieden.

Dem lag folgendes zu Grunde: Der Mieter mietete von einer Erbengemeinschaft durch schriftlichen Vertrag Gewerberäume für zwei Jahre mit Verlängerungsoption. Im Mietvertrag war als Vermieter nur angegeben "Erbengemeinschaft X.". Die Erbengemeinschaft veräußerte dann das Grundstück. Der neue Eigentümer kündigte das Mietverhältnis ordentlich.

Das Gesetz sieht für Mietverträge, die länger als ein Jahr dauern sollen, die Schriftform vor. Wird diese nicht eingehalten, so gilt das Mietverhältnis als ein solches auf unbestimmte Zeit. Es kann also nur ordentlich gekündigt werden. Die Schriftform ist eingehalten, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere auch die Parteien des Mietvertrages, aus der Urkunde ergeben. Eine Erbengemeinschaft besitzt laut BGH aber keine eigene Rechtspersönlichkeit. Ein Mietvertrag kommt deshalb immer mit den einzelnen Miterben zustande. Diese wiederum ergaben sich aber nicht aus dem Mietvertrag. Die Schriftform war nicht gewahrt.

Unser Rat:

• Steht im Mietvertrag nur „Erbengemeinschaft Meier“, ohne die einzelnen Miterben aufzuführen, so ist der Vertrag nicht wirksam. Überprüfen Sie also bestehende Verträge.
• Achten Sie auf die ordnungsgemäße Einhaltung der Schriftform bei neu abzuschließenden Verträgen.