Wer hat die Kosten der Beseitigung von Schwarzstaub in der Wohnung zu bezahlen? Durch Urteil vom 28. Mai 2008 hat der BGH entschieden, dass die Kosten der Beseitigung von Schwarzstaubablagerungen in der Mietwohnung bei vertragsgemäßem Gebrauch von dem Vermieter zu tragen sind.

In dem zu entscheidenden Fall traten in einer Mietwohnung plötzlich im Dezember Schwarzstaubablagerungen, sog. Fogging, in geringem Umfange in Küche, Bad und sonstigen Zimmern auf. Bis Februar verbreiteten sich die Ablagerungen auf sämtliche Decken und Wände der Wohnung. Ein Sachverständiger stellte fest, dass die Schwarzstaubablagerungen auf ein Zusammenwirken von Ausdünstungen aus Wandfarbe und Teppichboden, einer Absenkung der Bauteiloberflächentemperatur während des im Winter vorgenommenen Fensterputzens sowie dem zusätzlichen Eindringen flüchtiger organischer Stoffe während des Fensterputzens zurückzuführen war. Die Mieter hatten die Wände selbst gestrichen und den Teppichboden verlegt. Sie forderten vom Vermieter die Beseitigung der Schwarzstaubablagerungen. Später verlangten sie einen Kostenvorschuss zur Beseitigung durch sie selbst.

Schwarzstaubablagerungen treten fast nur während der Heizperiode auf und nur in renovierten oder neu gebauten Wohnungen. Der schwarze Belag entsteht dadurch, dass aus Teilen in der Wohnung wie Laminat-Fußboden, Wandfarbe etc. sog. schwerflüchtige organische Verbindungen, insbesondere Weichmacher, in die Raumluft gelangen und diese sich an Schwebstaubpartikeln in der Raumluft anlagern. Dadurch entstehen Ablagerungen an Oberflächen von Decken, Wänden, Bekleidung und Einrichtungsgegenständen.

Weitere Verursacher sind bauliche Gegebenheiten wie Wärmebrücken, schadhafte Isolierungen sowie die Raumnutzung (z. B. die Verwendung von Kerzen, Öllampen oder schlechtes Lüftungsverhalten). Sie sind ein Mangel der Mietsache. Der Vermieter muss Mängel der Mietsache beseitigen. Es kommt nicht darauf an, ob die Ursache aus dem Gefahrenbereich des Vermieters oder des Mieters herrührt. Etwas anderes gilt nur, wenn der Mieter den Mangel verschuldet hat. Bei Schwarzstaubablagerungen ist es grundsätzlich schon schwierig festzustellen, in wessen Verursachungsbereich sie überhaupt fallen. Die Verwendung eines handelsüblichen Teppichbodens, das Streichen mit handelsüblicher Farbe und das Reinigen von Fenstern im Winter sind für den Mieter vertragsgemäßer Gebrauch. Die Folgen dieses Tuns hat der Mieter deshalb auch nicht verschuldet. Der Mieter hat auch keine Veränderung der Mietsache herbeigeführt, die zu einem Mangel führte. Die hier vorgenommenen Maßnahmen des Mieters dienten lediglich der Erhaltung. Der Vermieter ist aber verpflichtet, eine Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.

Unser Rat:

Der Vermieter sollte den Mieter ausdrücklich auf die Gefahr von Fogging auslösenden Stoffen hinweisen und Lösungsvorschläge angeben.