Darf ein einzelner Wohnungseigentümer gegen Störungen des Gemeinschaftseigentums durch Dritte vorgehen?

Mit dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 5.12.2014 befasst.

Folgender Sachverhalt lag zugrunde. In der Wohnung eines Eigentümers wurde Prostitution gewerblich ausgeübt. Ein Eigentümer ging dagegen vor, zuletzt auch gerichtlich. Er begründete dieses mit Störungen des Gemeinschaftseigentums durch Lärmbelästigungen und Verschmutzung von Treppenhaus und Flur durch den bordellartigen Betrieb.

Während des laufenden Gerichtsverfahrens fand eine Eigentümerversammlung statt. Hierbei wurde beschlossen, dass Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche wegen der gewerbsmäßigen Prostitution im Objekt durch die Gemeinschaft geltend gemacht werden sollen. Daraufhin wies das Gericht die Klage des einzelnen Eigentümers als unzulässig zurück.

Grundsätzlich hat der einzelne Eigentümer das Recht zur Durchsetzung von Beseitigungs- und Unterlassungsansprüchen wegen Störungen des Gemeinschaftseigentums. Die Gemeinschaft hat zunächst kein eigenes Recht hierzu.

Gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG kann die Wohnungseigentümergemeinschaft dieses Recht aber durch Beschluss begründen. Nach dieser Vorschrift können gemeinschaftsbezogene Ansprüche zur Ausübung auf die Gemeinschaft übertragen werden. Es muss sich um Störungen handeln, die sich auf das Gemeinschaftseigentum auswirken und dessen Substanz oder Nutzung beeinträchtigen. Dieses ist bei Baumängeln am Gemeinschaftseigentum schon lange anerkannt.

Beschließt also die Gemeinschaft die Durchsetzung von Mängelansprüchen am Gemeinschaftseigentum durch die Gemeinschaft, so ist die Gemeinschaft ausschließlich und allein dafür zuständig. Der einzelne Eigentümer kann nicht mehr vorgehen. Für Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche war das bisher ungeklärt. Das soll jetzt auch für Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche gelten.

Das macht an sich auch Sinn. Es kann nicht gleichzeitig Gerichtsverfahren einzelner Eigentümer und der Gemeinschaft geben. Außerdem entspricht der Beschluss dem Willen der Mehrheit. Die Gefahr einer Verschleppung der Durchführung des Beschlusses durch die Gemeinschaft soll dem nicht entgegenstehen. Der einzelne Eigentümer kann einen derartigen Beschluss mit der Anfechtungsklage angreifen. Der Beschluss gilt aber zunächst, bis er von einem Gericht rechtskräftig aufgehoben ist. Daneben kann der einzelne Eigentümer seinen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung durchsetzen. Hierbei ist es aber in der Praxis schwierig zu beweisen, dass die Gemeinschaft den Beschluss möglicherweise nicht mit der notwendigen Konsequenz verfolgen will. Letztendlich ist die Entscheidung des BGH im Einzelfall aber nicht unbedingt zufrieden stellend.

Eine eigene Klage kann der Eigentümer aber noch dann einreichen, wenn die Störungen sein Sondereigentum unmittelbar beeinträchtigen. Im entschiedenen Fall wurde das Sondereigentum nur indirekt durch negative Auswirkungen auf den Verkehrswert und die Vermietbarkeit betroffen. Das allein reicht nicht aus.